小弟今年32歲，2008年因為玩恆指期權Short put，紙黃金槓桿，將手上10萬資金輸了9萬。之後一路都有買吓股票。到2010年因為要結婚買樓，沽盡手上30萬股票 ( 無乜賺蝕得個玩字 )，同老婆夾份以兩成即是50餘萬左右買左將軍澳260萬嘅私樓。之後一路儲錢之餘，都有玩吓股票，當然到2016年今日，由高位50多幾萬跌返落嚟，輸剩30萬市值左右。玩咗咁耐先覺得股票風險高到離譜，所以斬手指以後都唔再買，雖然都幾遲，但希望能獲重生。

2015年2月見樓價升到400餘萬，便將將軍澳樓一拆二套出70萬放到Mortgage link戶口備用，現在資產如下：

問：

樓市情況未明，故準備呢個月用100萬 〔 70k ( 加按 ) + 15k ( 本人 ) + 15k ( 太太 )〕 買低風險債基方案，約11.5%年息 ( 如下圖 )，月息約9,600元擺落Mortgage account去供樓，預計出年年中買樓，到時大概有資金多100萬。

想問諗Sir，預計明年中在荃灣用太太名比兩成首期買樓，買舊樓如綠楊新邨兩房去收租好嗎？但樓齡>35年，會不會買愉景新城兩房反而比較好？但地點就明顯無咁方便。還是有其他更好建議？借貸力夫妻加埋大概720萬，已用了270萬。

現在做債基方案的安排合適嗎？還是直接去買層樓收租先，再用餘錢做債基方案？

準備呢一兩年內生小孩及計劃退休安排，按牌面怎樣能盡快做到財務自由及一生三宅或四宅？大概希望退休後有40k一個月。

答：

讀者不用斬手指呢世都唔買股票，但要避免買得太多而出現2010年因結婚而焗沽的處境，再一次提出投資第一步是考慮自身情況去分配好幾錢買樓、幾錢買股、幾錢買債等等。即第一步是資產配資，諗好用幾多錢買股第二步先去選股。回望30歲前交了不少學費，但筆者認為呢個經驗可為讀者省回往後輸大錢的花費，加上有了買樓慢行踏實的思想，今時重生向一生三宅進發為時未晚。

先講筆者文章雖不時提及「一生三宅」、但每人不應以此作為目標。起碼買樓同時買股買債都可以。技巧在於分配，而不是選股或選債。基本上市場絕大部分人選股都係差 ( 包括筆者自己 )。

讀者收入能力中等，儲蓄力一般，點用樓做好理財基石呢？先不應在加按後急再買樓。夫婦借貸力共 ( 29,000 x 13/12 + 21,000 )/12 x 50% x 2.59mil = 6.78mil，現已用了270/678 = 40%。在旺市可用借貸力至50%至70%。若手上Cash少就保守用偏向5%，Cash多容許投資人可犯些少錯誤，故借貸力用70%亦不為過。讀者手上現金為700k + 180k + 450k = 133萬，不算多。借貸力只宜用至350萬，即只可按揭再借多70萬，咁計法冇樓合此Budget，結論為讀者不應今時再買樓。

他現在應將按出的錢放在Mortgage link戶口，用「五粒豆」方法睇債基買入時機。可將100萬分散兩注買：

第一注：五粒豆全在你右邊 ( 即螢光幕左邊 )

第二注：五粒豆由右邊開始稍向中間移回時

此外，有見耶倫大幅加美息無望，加上特朗普 ( Donald John Trump ) 穩獲共和黨提名選美國總統，此一男子若真勝選總統大選，估計幾件事要準備：

1. 商人治國，愛洗錢。特朗普承諾為美國人提供就業機會，大搞基建。這一切會由印銀紙支付。佢當選可增強美元強勢終結的信心。

2. 商人原則性低，好處係能屈能伸，缺點係政治醜聞或嚴重至被彈劾的機會上升。投資人要坐穩車。國債價格或會增強波動性。

3. 商人無治國班底，之前無花時間建立人脈。到時埋班一次過，易招惹貪圖短利之輩。當然，這對於Create jobs是有利的。短期或可獲掌聲，長期好可能會仆直。

讀者呢兩年專心生仔同湊仔，享受做爸爸的歡樂。當佢儲起資金較豐厚才出擊買樓未遲。

 ﹙ 刊出日期：2016年5月27日 ﹚

以上文章刊於《招職》。